Zakup mieszkania to inwestycja długofalowa, na którą składają się koszty nie tylko te związane z kredytem. Do nabycia nieruchomości należy się odpowiednio przygotować, przede wszystkim finansowo. Musicie wiedzieć, że kredyt hipoteczny staje się coraz droższy i nie każdy będzie mógł sobie na niego pozwolić. O własnym mieszkaniu warto pomyśleć z wyprzedzeniem i zacząć gromadzić środki niezbędne do realizacji zakupu nieruchomości.

Ponadto poza środkami finansowymi, kupujący powinien mieć również dobry scoring, na który pracuje się przez lata (o budowaniu historii kredytowej mowa będzie w kolejnych artykułach). Klienci, którzy nigdy nie zaciągali zobowiązań kredytowych nie są dla banku wiarygodni, ponieważ bank nie jest w stanie sprawdzić jakimi klientami byli do tej pory.

Koszty kredytowe.

Podstawowym kosztem kredytowym na jaki musi się przygotować kredytobiorca to wymagany wkład własny. Od kilku lat nie można już zaciągnąć kredytu hipotecznego bez posiadania własnych środków. Obecnie minimalny wkład własny wymagany w bankach to 10 – 15 % Jednak od przyszłego roku (2017 r.) wymagania co do wkładu własnego wzrosną do 20%. Brak odpowiedniej kwoty wkładu własnego nie zamyka nam jednak jeszcze drogi do nabycia nieruchomości.

Bank udzieli kredytobiorcy środków finansowych przy wkładzie minimalnym w wysokości 10 %, ale brakującą sumę należy ubezpieczyć, co stanowi dodatkowy koszt doliczany do kredytu. Średnio koszt takiego ubezpieczenia wynosi około 1000 – 1200 PLN.

Kolejna i najważniejszą kwestią jest oprocentowanie nominalne, które może wynieść 3,52 – 4,75 %. Oprocentowania składa się z dwóch elementów:

  • marża banku (która jest stała przez okres kredytu);

  • stopa referencyjna (zazwyczaj Wibor3M, jest to stopa zmienna);

Kredytobiorca musi się liczyć z tym, że bank za udzielenie kredytu doliczy prowizję, która może wynieść 0 – 2,5 %. Następnym kosztem jest ubezpieczenie pomostowe, czyli ubezpieczenie za okres oczekiwania na wpisanie banku do księgi wieczystej jako wierzyciel nieruchomości.

Późniejszym kosztem w procesie kredytowym jest uregulowanie kosztów związanych z wyceną nieruchomości, którą zleca bank biegłemu rzeczoznawcy (tzw. operat szacunkowy). Po pozytywnej weryfikacji kredytodawca może wydać klientowi promesę kredytową, w której gwarantuje przyznanie kredytu hipotecznego na określonych warunkach.

Niewątpliwie sporymi kosztami kredytowymi są opłaty związane z ubezpieczeniami. W pierwszej kolejności należy ubezpieczyć niski wkład własny, jeśli kredytobiorca nie posiada odpowiedniej kwoty. Kolejnym obowiązkowym ubezpieczeniem jest polisa od ognia i innych zdarzeń losowych.

Należy wspomnieć również o ubezpieczeniach dodatkowych, które nie zawsze są wymagane, między innymi:

  • ubezpieczenie na życie wymagane jest w przypadku, gdy kredytobiorca pełni zawód podwyższonego ryzyka (np. marynarz, strażak, policjant, żołnierz);

  • ubezpieczenie od utraty pracy.

Koszty pozakredytowe.

Wszystkie koszty kredytowe wliczane są w sumę opłat doliczanych do kredytu hipotecznego. W przypadku kosztów pozakredytowych kredytobiorca opłaca je na własną rękę. Ponadto bez uregulowania kwestii pozakredytowych często nie może dojść do uruchomienia kredytu hipotecznego i wypłaty środków.

Kosztów pozakredytowych jest niewiele, jednak obciążają one kieszeń kredytobiorcy. Opłaty pozakredytowe należy podzielić na dwie grupy:

  • koszty nabycia nieruchomości z rynku wtórnego:

prowizja dla biura nieruchomości, zwykle wynosi od 1 do 2 %;

podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), który wynosi 2 proc %;

  • koszty nabycia nieruchomości na rynku pierwotnym:

– opłaty prowizji dla biura nieruchomości leżą po stronie dewelopera;

– mieszkanie z rynku pierwotnego jest zwolnione z opłat cywilnoprawnych.

Do kosztów wspólnych należy zaliczyć:

  • opłatę taksy notarialnej, która wynosi od 100 do 3 000 PLN, uzależniona jest od transakcji nabycia nieruchomości;

  • opłatę za wpis do księgi wieczystej wierzyciela w wysokości 200 PLN;

  • koszt wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej w wysokości 200 PLN;

  • koszty wykreślenia z księgi wieczystej wierzyciela w wysokości 100 PLN;

  • opłaty za nabycie mieszkania wspólnotowego lub spółdzielczego z hipoteką należy doliczyć opłatę za wniosek do sadu wieczystoksięgowego pobieraną przez notariusza w wysokości około 150 PLN;

  • koszty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 19 PLN;

  • koszt ubezpieczenia na życie dla kredytobiorcy w wysokości około 25 PLN miesięcznie;

  • koszt otwarcia konta kredytowego, na które wpływa wynagrodzenie – średnio około 6 PLN miesięcznie;

  • opłata miesięczna za posiadanie karty debetowej średnio około 4 PLN, chyba że kredytobiorca spełni określone warunki np. dokona czterech transakcji w ciągu miesiąca;

  • opłata roczna za posiadanie karty kredytowej w wysokości około 2,5 PLN miesięcznie.

Koszty w czasie trwania umowy kredytu hipotecznego.

Posiadanie kredytu hipotecznego wiąże się z różnymi opłatami. Gdy już przebrniemy przez procedurę kredytową i zostaną nam przyznane środki na sfinansowanie zakupu nieruchomości to kolejnymi kosztami są opłaty administracyjne.

W czasie trwania kredytu hipotecznego warto wiedzieć, że możemy zostać zmobilizowani do uiszczenia kolejnych należności. Mianowicie kredytobiorca, który chce wcześniej zakończyć spłacanie zobowiązania opłaca prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu – opłata ta występuje zazwyczaj w momencie zakończenia umowy kredytowej w okresie pierwszych 3 – 5 lat od zaciągnięcia zobowiązania.

W przypadku kredytu zaciągniętego na poczet budowy domu, w czasie realizacji przedsięwzięcia może się okazać, że kwota kredytu jest zbyt mała i kredytobiorca jest zmuszony do powiększenia środków kredytowych o brakującą kwotę.

Prowizja związana ze zwiększeniem środków udostępnionych w ramach kredytu jest zwykle pobierana na takich samych zasadach jak prowizja przy udzielaniu kredytu hipotecznego. Jeśli zaciągnęliśmy kredyt pod budowę domu to kredyt będzie wypłacany w kolejnych transzach na pokrycie kolejnych etapów budowy.

Każda kolejna transza kredytu obwarowana jest sztywnymi opłatami, które należy opłacić przed uruchomieniem kolejnego przelewu z banku. Opłaty wahają się w granicach 100 – 300 PLN w zależności od banku. Innym przypadkiem może być wydłużenie okresu kredytowania. Kredytobiorca powinien wystąpić do banku z prośbą o prolongatę kredytu.

Prolongata to zmiana terminu opłaty ostatniej raty kredytu lub jej zawieszenia. Wydłużenie okresu kredytowania zazwyczaj odbywa się na podstawie aneksu kredytowego – koszt prolongaty to średnio 0,5 % od prolongowanej kwoty kredytu lub raty.

Innymi opłatami związanymi z posiadaniem kredytu hipotecznego są m.in.:

  • opłata za przewalutowanie kredytu, jeśli zaciągnęliśmy go w obcej walucie, a chcielibyśmy spłacać w złotówkach lub na odwrót;

  • restrukturyzacja kredytu następuje na wniosek kredytobiorcy, który z reguły miewa problemy finansowe;

  • opłata za zmianę warunków kredytowania na wniosek kredytobiorcy;

  • opłata za wydanie zaświadczenia o saldzie zadłużenia wydawana na wniosek kredytobiorcy, zazwyczaj gdy chce on sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką;

  • opłaty za wezwania i monity spłaty.

Należy przy tym pamiętać, że różnice pomiędzy ofertami banków przy kredycie hipotecznym, to pieniądze rzędu kilkudziesięciu, a czasem kilkuset tysięcy złotych.

Jeśli chciałbyś dowiedzieć się ile Ciebie może kosztować Twój kredyt – skontaktuj się z dobrym doradcą kredytowym – bez problemu przedstawi Ci on szacunkowe, aczkolwiek realne symulacje.

kredyt-hipoteczny

W razie pytań zapraszam do kontaktu

Kacper Drohomirecki

tel.: +48 502 289 414

e – mail: k.drohomirecki@dnord.pl

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *