Spore zamieszanie wywołała nowa ustawa regulująca sprzedaż gruntów rolnych. Wielu kredytobiorców może mieć problem ze sfinansowaniem budowy swojego przyszłego domu. Należy sprawdzić jaką powierzchnię ma nasza działka budowlana. Banki nie chcą się zabezpieczać na gruntach, których metraż przekracza 3 tys. m2. Myślicie, że nowelizacja ustawy z sierpnia 2016 roku rozwieje czarne chmury nad kredytobiorcami?

Nowelizacja ustawy o obrocie ziemią rolna reguluje również przepisy o księgach wieczystych oraz hipotekach. Banki zaczęły przychylniej patrzeć na wnioski kredytowe dotyczące budowy nieruchomości na działkach rolnych. Niestety wprowadziły one ograniczenia mówiące, że budowa zostanie sfinansowana, lecz tylko na działkach nie większych niż 3 000 m2.

Nowelizacja ustawy o gruntach rolnych.

Do tej pory ustawa z maja 2016 roku uniemożliwiała udzielenie kredytu, gdyby hipoteka ustanowiona na gruncie przekraczałaby wartość budowanej nieruchomości. Bank nie mógł ustanowić zabezpieczenia hipotecznego na kwotę wyższą niż wartość ziemi.

Przy założeniu, że działka rolna kosztowała 100 000 zł, a wniosek o kredyt opiewał na wysokość 300 000 zł to bank nie mógł ustanowić zabezpieczenia na takim gruncie rolnym. Co do zasady dla banku najistotniejsza jest rzeczywista wycena, a nie wartość ziemi i budynku po wybudowaniu nieruchomości.

Nowelizacja ustawy znacznie uprościła przyznawanie kredytów hipotecznych. Od 16 sierpnia 2016 roku banki zgodziły się ustanawiać hipotekę na gruntach rolnych, które są tańsze niż wnioskowana suma kredytu. Jednak banki zastrzegają, że grunt rolny nie może przekraczać 3 000 m2.

Kredyt tylko do 3 000 m2.

Ograniczenie banków do 3 000 m2 wynikają z reglamentacji nałożonych przez ustawodawcę, mianowicie nie można nabyć nieruchomości o powierzchni większej niż wspomniana. Banki nie chcą zabezpieczać się na nieruchomościach o większych powierzchniach, ponieważ w razie niewypłacalności kredytobiorcy mogą mieć problem ze zbyciem takiego gruntu w celu odzyskania pożyczonych środków.

Bank może udzielić finansowania hipotecznego na działkę o większej powierzchni niż wspomniane 3 000 m2 pod warunkiem, że do dnia 30 kwietnia 2016 roku została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Zastosowanie ma tu generalna zasada „prawo nie działa wstecz”. Przy braku odpowiedniej decyzji bank udzieli kredytu na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu zagospodarowania decyzja banku może być również wydana na podstawie ewidencji gruntów rolnych, w którym oznaczono przeznaczenie gruntu jako inne niż rolne.

Kredytobiorca, który posiada działkę budowlana o powierzchni większej niż 3 000 m2 nie powinien mieć problemów z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Z reguły działki budowlane nie są objęte ustawą o gruntach rolnych i nie podlegają ograniczeniom wynikającym z ustawy.

Nowelizacja ustawy a sądy wieczystoksięgowe.

Pojawiły się jednak kolejne problemy. Mowa o sądach wieczystoksięgowych, które nie uzyskały przejrzystych interpretacji, co do przepisów ustawy o gruntach rolnych. Według ustawy o gruntach rolnych ograniczeniem nie są objęte grunty o powierzchni nie przekraczającej 3 000 m2. Natomiast sądy wieczystoksięgowe stosują wykładnię literową, mówiącą o ograniczeniach dotyczących wszystkich nieruchomości rolnych.

Może dojść do sytuacji, w której sądy wieczystoksięgowe będą rozpatrywać wnioski o ustanowienie hipoteki według literowej wykładni, czyli obejmą swoim zakresem wszystkie nieruchomości rolne. Rodzi to poważne problemy zarówno dla kredytobiorców, jak i kredytodawców.

Gdyby doszło do sytuacji, w której sądy wieczystoksięgowe zaczną odrzucać wnioski o ustanowienie hipoteki na nieruchomości rolnej do 3 000 m2, to kredytodawcy nie będą mogły udzielać kredytów. Odmowa kredytowa opierać się będzie na odmowie sądu wieczystoksięgowego na wpis do hipoteki banku jako właściciela nieruchomości na gruncie rolnym.

Inne rozwiązania kredytowe.

Istnieją jeszcze inne rozwiązania.

Mianowicie bank może ustanowić zabezpieczenie hipoteki na innej nieruchomości. Jednak, aby kredyt został uruchomiony bank musi taką nieruchomość, jako zabezpieczenie kredytu zaakceptować. Na razie niewiele banków stosuje tego typu regułę przy udzielaniu finansowania hipotecznego.

Kredytobiorca może zaproponować kredytodawcy ustanowienie zabezpieczenia hipotecznego na obecnie posiadanej nieruchomości. Warunkiem tego rozwiązania jest posiadanie nieobciążonej hipoteki na proponowanej nieruchomości. Oznacza to, że kredytobiorca może zaproponować ustanowienie zabezpieczenia na obecnie posiadanym mieszkaniu, jeśli jego wartość jest adekwatna do udzielanego kredytu oraz nie ma na nim ustanowionej obecnie innej hipoteki bankowej.

Wykładnia literalna rodzi kolejne problemy związane z udzieleniem kredytu hipotecznego na remont domu, który stoi na gruntach rolnych o powierzchni większej niż 3 000 m2. W takim wypadku bank również może żądać ustanowienia innego zabezpieczenia, na innej nieruchomości niż wnioskowana do udzielenia kredytu hipotecznego.

Problemy z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Ustawa o gruntach rolnych oraz brak jednoznacznych interpretacji dla sądów wieczystoksięgowych pogłębiają problemy związane z udzielaniem kredytów hipotecznych. Komplikacje dotyczą przede wszystkim braku odpowiedniej ilości planów miejskiego zagospodarowania przestrzennego. Według ustawy z 2003 roku wszystkie miasta powinny zostać objęte planami, jednak sytuacja wygląda zupełnie inaczej – zaledwie 30% kraju objęte jest planami zagospodarowania przestrzennego.

Sam problem ustanowienie hipoteki na gruncie rolnym to nie wszystko, pojawiają się również utrudnienia związane z odzyskaniem należności z tytułu udzielonego wsparcia hipotecznego. Problem polega na tym, czy bank jako wierzyciel będzie miał prawo zająć taką nieruchomość jako pierwszy, czy prawo zajęcia gruntu wraz z nieruchomością będzie należeć do Agencji Nieruchomości Rolnych.

Obecnie weryfikowane są wnioski o udzielenie klarownych interpretacji przepisów nowelizacji ustawy zarówno dla banków, jak i sądów wieczystoksięgowych. Głos zabrał Związek Banków Polskich, który chce zaproponować swoje interpretacje w tym zakresie. Niewątpliwie wszelkie regulacje dotyczące gruntów rolnych wymagają doprecyzowania zarówno ze strony prawodawcy, jak i sądów wieczystoksięgowych. Bez wspólnego stanowiska banki nie będą mogły udzielać kredytów hipotecznych pod nieruchomości rolne.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *